За визначенням, наведеним у п. 4 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затвердженого наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. № 92, під основними засобами розуміються матеріальні активи, які підприємство утримує з метою використання їх у процесі виробництва або постачання товарів, надання послуг, здавання в оренду іншим особам або для здійснення адміністративних і соціально-культурних функцій, очікуваний строк корисного використання (експлуатації) яких більше одного року (або операційного циклу, якщо він довший за рік).
У даному ж випадку підприємство придбало нерухомість з метою отримання доходу шляхом передання її в управління нерезидентові, а не для цілей, перелічених вище. Саме тому для відображення в бухгалтерському обліку підприємства цієї нерухомості, на нашу думку, більш прийнятним буде застосування норм Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість», затвердженого наказом Мінфіну від 02.07.2007 р. № 779 (далі – П(С)БО 32).
Згідно з п. 4 П(С)БО 32 інвестиційна нерухомість – це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.
Як передбачено п. 9 П(С)БО 32, придбана (створена) інвестиційна нерухомість зараховується на баланс підприємства за первісною вартістю. В подальшому така нерухомість, відповідно до п. 16 цього Положення, обліковується за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються згідно з Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 28 «Зменшення корисності активів», затвердженим наказом Мінфіну від 24.12.2004 р. № 817.
У бухгалтерському обліку підприємства витрати, понесені на придбання нерухомості, капіталізуються на рахунку 15 «Капітальні інвестиції», а при визнанні об'єкта нерухомості інвестиційною нерухомістю зазначений рахунок кредитується і водночас дебетується субрахунок 100 «Інвестиційна нерухомість».
В податковому обліку об'єкти інвестиційної нерухомості відповідно до пп. 8.2.1 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР (далі – Закон про прибуток) визнаються основними фондами як матеріальні цінності, що призначаються платником податку для використання у господарській діяльності платника податку протягом періоду, який перевищує 365 календарних днів з дати введення в експлуатацію таких матеріальних цінностей, та вартість яких перевищує 1000 гривень і поступово зменшується у зв'язку з фізичним або моральним зносом. Враховуючи норми пп. 8.2.2 цього Закону, така нерухомість обліковується у складі першої групи основних фондів.
Що ж стосується оподаткування ПДВ операції з купівлі нерухомості за межами митної території України, слід враховувати, що відповідно до п. 3.1 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (далі – Закон про ПДВ) об'єктом оподаткування є, зокрема, операції з поставки товарів на митній території України. Водночас пп. «в» п. 6.4 цього Закону встановлено, що місцем поставки в разі продажу нерухомого майна вважається місце його розташування. Таким чином, при здійсненні зазначеної операції об'єкт оподаткування відсутній.
Тепер з'ясуємо, як відображатимуться в обліку та оподатковуватимуться передача нерухомості в управління нерезидентові, а також суми отриманої підприємством вигоди та плати за управління. Для цього розглянемо юридичну сторону договору управління, припустивши, що при його укладанні сторони керуються законодавством України.
Відносини, пов'язані з укладенням договорів управління майном, регулюються гл. 70 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). Так, відповідно до ст. 1029 ЦКУ за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Оскільки предметом договору управління в розглядуваному випадку виступає нерухомість, такий договір, згідно із ст. 1031 ЦКУ, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Зауважимо, що договір управління не тягне за собою переходу до управителя права власності на передане в управління майно (ст. 1033 ЦКУ). Водночас згідно з вимогами ст. 1030 ЦКУ передане в управління майно повинно бути відокремлене від іншого майна установника управління.
Виходячи з цього, переданий в управління об'єкт нерухомості слід обліковувати на окремому аналітичному рахунку.
Що стосується відображення в податковому обліку підприємства операції з передачі нерухомості управителю, то з огляду на те, що договір управління не передбачає переходу права власності на нерухомість управителю, така операція, відповідно до п. 7.9 Закону про прибуток, не відображатиметься у податковому обліку підприємства.
При передачі нерухомості в управління не виникатиме й об'єкта оподаткування ПДВ, оскільки згідно з абз. 2 п. 1.4 Закону про ПДВ операції з передачі товарів, зокрема, в межах договорів довірчого управління не належать до поставки.
Відповідно до ст. 1034 ЦКУ вигоди від переданого в управління майна, належать установникові управління. Разом з тим ст. 1042 ЦКУ встановлено, що управитель має право на плату, встановлену договором.
З урахуванням норм Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 3 «Звіт про фінансові результати», затвердженого наказом Мінфіну від 31.03.99 р. № 87, вважаємо, що суму отриманої установником вигоди та суму плати управителю слід відображати у складі інших операційних доходів та інших операційних витрат, відповідно.
У податковому обліку отримана сума вигоди від управління майном збільшує валовий дохід підприємства на підставі п. 4.1 Закону про прибуток, а сума плати за управління, що виплачується на користь управителя, підлягає відображенню у складі валових витрат на підставі п. 5.1 цього ж Закону.
Олександр Киришун,
Консалтингова компанія «ЕКСПЕРТ»
Опубліковано 31.07.2009р.:
Інформаційно-правова пошукова система «ЛІГА:ЗАКОН»
*******
Усі права на цей матеріал належать Консалтинговій компанії «ЕКСПЕРТ». Будь-яке копіювання, передрук, поширення цілком або частково допускається винятково з письмового дозволу правовласника.